Consultas frecuentes

Una consulta que los técnicos recibimos con mucha frecuencia, de hecho todos los días recibimos al menos una consulta de este tipo: una persona manifiesta que le están haciendo obras junto a casa y está preocupado porque le salen grietas o nota vibraciones o tiene miedo que se le hunda la casa.

Lo primero que se debe tener en cuenta es que cualquier obra, de edificación en este caso, se hace bajo la dirección y responsabilidad de un técnico particular (aparejador o arquitecto). Es con estos técnicos con quien hay que ponerse en contacto ante cualquier preocupación o duda sobre las obras en marcha.

Sabemos por experiencia que la mayoría de las veces, los problemas se solucionan cuando se habla con los técnicos responsables de la obra. Y es que los técnicos que dirigen una obra son los primeros interesados en no afectar edificios vecinos.

Puede pasar en alguna ocasión que el ciudadano no quede plenamente convencido por la acción y explicaciones de los técnicos de la obra. Si se da esta situación conviene que el ciudadano se ponga en contacto con un técnico de su confianza.

Si no conoce a ningún técnico,  puede consultar en el ayuntamiento correspondiente si disponen de un listado de técnicos del municipio. También se puede hacer la consulta al Colegio de Aparejadores a través de esta página web. La colaboración entre el técnico del ciudadano y los técnicos de la obra resuelve estos casos.

Y finalmente, en algunos casos en que no haya entendimiento entre el ciudadano y los responsables de la obra sobre posibles desperfectos, actuaciones a hacer, etc.  queda la vía judicial. Por esta vía se resuelven estos casos que, afortunadamente, no son muy frecuentes, pues la experiencia nos indica que casi todos se resuelven con entendimiento entre las partes, los ciudadanos que viven en el edificio por una parte y los responsables de la obra por la otra.

Evidentemente siempre es preferible llegar a un entendimiento amistoso que ir por la vía judicial, que sólo se debe usar como último recurso.

Una consulta muy habitual que recibimos es la del propietario de un edificio que manifiesta que está preocupado porque hay grietas o vigas degradadas o deterioros en la fachada u otras disfunciones en su edificio,  y no sabe si esto puede ser peligroso. Quiere que un especialista se lo mire.

Cuando se tiene alguna preocupación sobre el estado de salud de un edificio, hay que ponerse en contacto con un técnico, como un aparejador colegiado o bien un arquitecto, el cual hará la diagnosis y verá si hay que tomar alguna medida terapéutica.

Si el ciudadano no conoce a ningún técnico, puede consultar en el ayuntamiento correspondiente por el listado de técnicos del municipio. También puede consultar al Colegio de Aparejadores.

Un aspecto que consideramos importante es que no hay que esperar a detectar lesiones para avisar al técnico. Aunque no se aprecien disfunciones, es recomendable que un técnico haga revisión cada cierto tiempo, en especial en edificios antiguos, a pesar de que aparentemente estén bien.

Como orientación, en edificios antiguos (por ejemplo de más de setenta años), sería recomendable una revisión ”médica”(de aparejador o arquitecto) cada seis años aproximadamente, puesto que hay patologías que sólo un especialista puede detectar. Detectarlas pronto, cuando todavía son incipientes, facilita muchísimo los tratamientos terapéuticos.

Una consulta habitual que recibimos es la de propietarios de edificios de menos de diez años de antigüedad, que manifiestan que en su edificio hay disfunciones diversas como humedades, grietas, etc.

En estos casos se tiene que recurrir a la responsabilidad decenal. Según la ley, los que han construido un edificio tienen un periodo de responsabilidad de diez años respecto posibles defectos de construcción que pueda tener el edificio.

La responsabilidad podrá ser del constructor, o de los técnicos directores, o del promotor, o de todos, dependiendo de las causas de los defectos. Ellos son los responsables de que se repare los posibles defectos de construcción que pueda sufrir el edificio.

Es recomendable que estos casos se resuelvan mediante el acuerdo entre las partes. Si esto no es posible y no hay acuerdo sobre la reparación de los defectos, sólo queda la vía judicial. Siempre será preferible llegar a un acuerdo amistoso que ir por la vía judicial, que sólo se tendrá que usar como último recurso.

Una consulta que recibimos habitualmente es por parte de los propietarios de viviendas que manifiestan que en su edificio hay lesiones que se tienen que reparar. Parte de la comunidad no quiere pagar lo que le toca, motivo por el cual no se hacen las reparaciones, con los problemas y en ocasiones peligro que esto comporta.

Lo primero que se debe intentar es alcanzar un entendimiento amistoso entre las partes.

En ocasiones puede ayudar contactar con un especialista, como un aparejador colegiado o bien un arquitecto, que explique qué intervenciones se tienen que hacer y a quien corresponde pagarlas. Si hay dudas, también se puede consultar a un especialista en temas legales, como un administrador de fincas o un abogado. Con la mediación de estos especialistas se pueden resolver bastantes de los casos en que inicialmente no había entendimiento entre los vecinos.

Finalmente, en los casos en que alguno o algunos de los vecinos no quieran pagar la parte que les corresponde, sólo queda la vía judicial. Siempre es preferible llegar a un entendimiento amistoso que ir por la vía judicial, que sólo se tendrá que usar como último recurso.

Otra consulta que recibimos con cierta frecuencia es la de ciudadanos que quieren comprar un piso, y quieren saber "si tiene aluminosis".  "Si tiene aluminosis” no lo compran y “si no tiene aluminosis” lo compran.

Este razonamiento, desde un punto de vista técnico o científico es ciertamente absurdo. La mayor parte de edificios hechos con cemento aluminoso están en aceptables condiciones y no requieren reparaciones. Y los que estaban degradados y han sido adecuadamente tratados también están en aceptables condiciones.

Por otro lado, hay otras muchas patologías del cemento armado que no tienen nada que ver con el cemento aluminoso. Además, estructuras hechas con cemento Portland u otros cementos también pueden estar degradadas.

La única forma para saber con seguridad que la estructura de la vivienda o casa que queremos adquirir está en buenas condiciones es que la revise un experto, como un aparejador colegiado o un arquitecto. Él certificará si la vivienda tiene buena salud o si hay alguna patología a la que hay que poner remedio.

Otra consulta habitual es la de ciudadanos que son arrendatarios y manifiestan que la vivienda donde viven está degradada y el propietario no la repara.

Lo primero que se debe intentar es llegar a un entendimiento amistoso entre las partes. En principio, los tratamientos tienen que ir a cargo del propietario, a no ser que la vivienda esté degradada por manifiesta culpa del arrendatario. De hecho, el propietario tiene la obligación, por ley, de mantener su edificio en condiciones de seguridad, salubridad y buen aspecto.

En caso de que el propietario no quiera actuar, el arrendatario puede recurrir a la vía judicial.

En algunos municipios también se puede recurrir, al ayuntamiento. Si los servicios técnicos municipales comprueban que efectivamente el edificio está degradado se puede obligar al propietario a intervenir y arreglar el edificio, bajo la dirección de un técnico particular.

Sin embargo, como siempre, es mejor llegar a un entendimiento amistoso entre las partes antes de ir por la vía judicial, que sólo se tendrá que usar como último recurso.